Вопрос: как владеть недвижимостью в Калифорнии?
Бесчисленное множество людей инвестируют в недвижимость каждый день. Некоторые мечтают стать следующим магнатом недвижимости, в то время как другие просто хотят дополнить свою зарплату дополнительным доходом. Какими бы ни были ваши мотивы, владение инвестиционной недвижимостью может принести большие выгоды, но также и большие проблемы. Вот почему важно сохранить право собственности на свою собственность наиболее выгодным способом. Интернет насыщен различными постами и статьями, рекламирующими наиболее эффективные методы управления вашей собственностью. Часто бывает непростой задачей разобраться в массе информации в попытке определить, какой совет надежен, а какой может доставить вам неприятности. Наша цель здесь — предоставить краткое и ясное изложение наиболее безопасных и важных стратегий владения инвестиционной недвижимостью в Калифорнии. Мы надеемся, что результат станет ценной отправной точкой при рассмотрении наилучших способов защитить вас как владельца / арендодателя от ответственности, а также гарантировать наилучшее обращение с вашими активами.
Риски владения недвижимостью
Как указывалось выше, хотя недвижимость может быть ценной инвестицией, существуют также значительные риски. Один из самых больших рисков — судебные иски. От обычных промахов и падений до загрязнения окружающей среды арендодатели и собственники легко подвергаются судебным решениям. Жертвы преступлений, таких как грабежи, изнасилования и даже убийства, которые происходят на их собственности, также успешно подавали иски на арендодателей на основании теории о том, что арендодатель обеспечил недостаточную безопасность.
Варианты владения недвижимостью
Столкнувшись с риском судебных исков, крайне важно, чтобы вы не владели инвестиционной недвижимостью на свое имя. (Единственная недвижимость, которой вы должны владеть на свое имя, — это ваше основное место жительства.) К счастью, существует несколько способов, с помощью которых физическое лицо может владеть собственностью не на свое имя. К ним относятся корпорация, товарищество с ограниченной ответственностью, общество с ограниченной ответственностью (“ООО”), траст и многие другие. Хотя существует множество вариантов, когда дело доходит до инвестиций в недвижимость, ООО являются предпочтительной организацией для большинства инвесторов, адвокатов и бухгалтеров.
По многим причинам немногие инвесторы владеют инвестиционной недвижимостью в корпорациях C. Корпорация A защищает акционеров от личной ответственности, но двойное налогообложение дивидендов и невозможность того, чтобы “бумажные убытки” от амортизации перешли к владельцам, делают корпорацию C неподходящей для инвестиций в недвижимость.
В прошлом предпочтительными организациями для инвесторов в недвижимость были товарищества с ограниченной ответственностью. Партнеры с ограниченной ответственностью были защищены от личной ответственности, а также имели возможность понести налоговые убытки (в соответствии с правилами IRS – вам понадобится бухгалтер или адвокат, чтобы разобраться в вопросах ограничений риска и так далее) от собственности. Однако самым большим недостатком товариществ с ограниченной ответственностью было то, что кто-то должен был быть генеральным партнером и подвергать себя неограниченной личной ответственности.
Многие мелкие инвесторы в недвижимость также владеют имуществом в трасте. В то время как живой траст важен для защиты частной жизни владельца и обеспечивает ценный подход к планированию недвижимости, траст ничего не предоставляет в области защиты от ответственности. Однако, хотя траст не обеспечивает защиты от ответственности, его не следует упускать из виду, поскольку его легко можно объединить с LLC.
1. Преимущества ООО
ООО кажутся лучшими из всех миров для владения инвестиционной недвижимостью. В отличие от товариществ с ограниченной ответственностью, ООО не требуют генерального партнера, который несет ответственность. Вместо этого все владельцы LLC, называемые участниками, имеют полную защиту от ограниченной ответственности. ООО также превосходят корпорации C, потому что ООО избегают двойного налогообложения корпораций, но сохраняют полную ограниченную ответственность за всех участников. Кроме того, ООО довольно дешевы и их легко сформировать.
A. Одно ООО или несколько ООО?
У владельцев нескольких объектов недвижимости возникает вопрос, управлять ли всеми объектами недвижимости одним LLC или создавать новое LLC для каждого дополнительного объекта недвижимости. По нескольким причинам обычно желательно иметь одно LLC для каждого объекта недвижимости.
Во-первых, наличие отдельного ООО, владеющего каждой отдельной собственностью, предотвращает “вторичную” ответственность от одной собственности к другой. Предположим, у вас есть две недвижимости стоимостью 500 000 долларов, и они принадлежат одному ООО. Если арендатор пострадает в объекте 1 и выиграет судебное решение на сумму 750 000 долларов, он сможет наложить арест на оба объекта недвижимости на всю сумму 750 000 долларов, даже если объект 2 не имел никакого отношения к травме истца.
С другой стороны, если бы у каждого объекта недвижимости было свое ООО, то кредитор мог бы наложить арест только на то имущество, в котором пострадал истец (при условии, что они не смогут проникнуть за корпоративную завесу).
Кроме того, многие банки и кредиторы требуют отдельных ООО для каждого объекта недвижимости. Они хотят, чтобы имущество, под которое они кредитуют, было “удаленным от банкротства”. Это означает, что кредитор не хочет, чтобы проблемы с отдельным объектом недвижимости ставили под угрозу его обеспечительный интерес в имуществе, под которое он предоставляет кредит.
2. Преимущества траста
Как указано выше, ООО может использоваться одновременно с трастом для обеспечения наилучшей защиты вашей собственности. Существует много типов трастов, но отзывной живой траст, вероятно, является наиболее распространенным и полезным для владения правом собственности на недвижимость. Основное преимущество владения имуществом в трасте заключается в том, что имущество не подлежит передаче по наследству после вашей смерти. Как многим известно, оформление завещания — это контролируемый судом процесс передачи активов бенефициарам, указанным в чьем-либо завещании. Преимущества отказа от завещания многочисленны. Распределение имущества, находящегося в живом трасте, может быть намного быстрее, чем оформление завещания, активы в живом трасте могут быть более доступными для бенефициаров траста, а стоимость распределения активов, находящихся в живом трасте, часто меньше, чем оформление завещания. [Примечание: Следует также знать о других способах избежать рассмотрения завещания. Например, имущество, находящееся в совместной аренде с правом на наследство, автоматически исключает рассмотрение завещания независимо от того, находится ли имущество в живом доверительном управлении. Проконсультируйтесь с адвокатом по планированию недвижимости для получения дополнительной консультации по вопросам завещания.]
3. Используйте как ООО, так и траст
Поскольку ООО и траст предоставляют значительные преимущества владельцу недвижимости, разумный инвестор должен рассмотреть возможность использования как ООО, так и траста для адекватной защиты себя и своей собственности. Использование как траста, так и ООО создает наилучшее сочетание защиты ответственности и благоприятного планирования недвижимости. Для достижения этой цели владелец должен владеть инвестиционной собственностью в ООО с одним участником, при этом living trust является единственным участником LLC. Здесь траст является владельцем компании и представляет все интересы LLC. Эта форма собственности дает вам дополнительный уровень защиты от LLC, а также дополнительные преимущества траста при планировании недвижимости.
A. Затраты
По большей части затраты на создание и поддержание ООО и траста довольно минимальны. Для среднего ООО затраты составляют просто номинальные регистрационные сборы и сбор в размере 800 долларов США в год в пользу штата Калифорния. Хотя простая регистрация может быть осуществлена самостоятельно, настоятельно рекомендуется обратиться за советом к знающему юристу, чтобы не допустить ошибок. То же самое можно сказать и о создании траста. Немного денег сейчас стоит того, чтобы избежать больших проблем в будущем.
B. Плата CA LLC
Хотя затраты на создание ООО, как правило, невелики, существуют дополнительные сборы, которые могут взиматься с ООО в Калифорнии в зависимости от валовой прибыли. Раздел 17942 (a) Налогового кодекса Калифорнии предусматривает дополнительную плату для ООО, если общий валовой доход (т. Е. арендная плата) превышает 250 000 долларов. “Общий валовой доход” относится к валовому доходу (не прибыли). В соответствии с этим разделом Налогового кодекса размер сбора определяется следующим образом:
1. 0 долларов для ООО с общим валовым доходом менее 250 000 долларов;
2. 900 долларов для ООО с общим валовым доходом не менее 250 000 долларов, но менее 500 000 долларов;
3. 2500 долларов для ООО с общим валовым доходом не менее 500 000 долларов, но менее 1 000 000 долларов;
4. 6000 долларов для ООО с общим валовым доходом не менее 1 000 000 долларов, но менее 5 000 000 долларов; и
5. 11 790 долларов для ООО с общим валовым доходом в 5 000 000 долларов или более.
Хотя плата относительно невелика, следует учитывать, что плата рассчитывается исходя из валового дохода, а не прибыли. Это означает, что плата выплачивается независимо от того, прибыльна ваша собственность или нет. Для объекта с высокими доходами, но узкой нормой прибыли, плата будет отражать более высокую долю прибыльности объекта, чем для объекта с высокой прибылью. Например, компания, владеющая офисным зданием с доходами от аренды в размере 1 миллиона долларов, но ипотекой в размере 995 000 долларов, фактически работала бы в убыток после введения комиссии в размере 6000 долларов. Кроме того, плата была бы особенно обременительной для тех компаний, которые предвидят понесение убытков на ранних стадиях своего развития.
4. Товарищество с ограниченной ответственностью: возможная стратегия, если валовая выручка превышает 250 000 долларов
Для подавляющего большинства инвесторов плата CA LLC не должна отговаривать вас от создания LLC. Однако, если последствия окажутся серьезно пагубными, можно изучить несколько потенциальных решений. Компетентный юрист или бухгалтер могут помочь вам избежать этого сбора. Одним из способов может быть создание товарищества с ограниченной ответственностью. Партнерство должно быть создано с ООО в качестве генерального партнера (предполагающего ответственность) и владельцем (ами) имущества в качестве партнера (ов) с ограниченной ответственностью. Создавая товарищество с ограниченной ответственностью, в котором ООО выступает в качестве генерального партнера, арендодатель, скорее всего, сможет избежать более высокой платы, взимаемой с ООО, сохраняя при этом свою личную ответственность. Хотя это может быть возможным решением, настоятельно рекомендуется проконсультироваться с адвокатом или бухгалтером относительно наилучшего варианта действий.
Несмотря на риски, связанные с недвижимостью, при разумном принятии решений и продуманной подготовке недвижимость может стать ценным вложением. Однако первый шаг — убедиться, что вы надлежащим образом защитили себя и свою собственность. Мы надеемся, что эта статья поможет владельцам недвижимости начать узнавать о различных способах владения инвестиционной собственностью, а также о защите и преимуществах, предоставляемых таким владением.