Финансирование является распространенным препятствием для инвесторов в недвижимость, которые хотят расширить свой бизнес. Правила институционального кредитования часто стоят на пути традиционного финансирования инвестиционной недвижимости. Здесь на помощь приходят частные деньги.
Частные деньги — это именно то, на что это похоже. Люди, у которых есть деньги в банке, используют их для предоставления инвесторам кредитов под залог недвижимости. Организации также могут быть частными кредиторами, но в большинстве случаев это состоятельные частные лица, ищущие пассивные инвестиции в недвижимость.
Частные ростовщики устанавливают свои собственные правила кредитования; стандарты банковского андеррайтинга [1] их не ограничивают. В отличие от кредиторов с твердыми деньгами, частные ростовщики контролируют свой капитал и процесс утверждения.
Частные денежные займы, как правило, основаны на взаимоотношениях. В то время как займы в твердой денежной форме, как правило, основаны на активах, частные ростовщики часто учитывают послужной список заемщика и потенциальные выгоды от постоянных отношений в дополнение к стоимости актива.
Частные кредиторы могут учитывать, а могут и не учитывать традиционные показатели кредитоспособности, такие как кредитный рейтинг, отношение долга к доходу и собственный капитал.
Поскольку это нерегулируемые продукты, частные денежные займы обладают неограниченной гибкостью. Частные денежные кредиторы могут структурировать кредиты с учетом любых обстоятельств, соответствующих их общим инвестиционным целям. Они буквально инвестированы в успех проекта, поэтому с большей готовностью корректируют условия в ответ на непредвиденные ситуации. Кстати, частный займ вы можете получить на страницах специализированного сайта.
Как используются частные денежные займы?
Хотя частные денежные займы могут использоваться для нескольких различных целей, сделки обычно делятся на одну из четырех категорий:
- Исправить и перевернуть. Инвесторам нужны частные денежные займы под эти объекты недвижимости, потому что обычные кредиторы часто не выдают займы под недвижимость в плохом состоянии. Скорость, с которой может быть погашен частный кредит, делает их особенно привлекательными для проектов реабилитации.
- Восстановление и аренда. Вместо того, чтобы восстанавливать недвижимость для продажи с целью получения быстрой прибыли, эти инвесторы приобретают недвижимость с намерением удерживать ее для получения дохода от долгосрочной аренды. Частные деньги привлекательны по той же причине, по которой они работают для срочных сделок.
- Опираясь на спецификацию. Традиционные кредиторы часто не дают взаймы на спекулятивное развитие, поэтому частные деньги могут быть единственным вариантом.
- Коммерческая застройка. Коммерческие застройщики иногда используют частных кредиторов для получения промежуточных кредитов, когда обычные кредиты недоступны, особенно в случае нестабилизированных активов.
Частные кредиторы могут структурировать займы по-разному [2]. Это могут быть долгосрочные или краткосрочные займы, выдаваемые единовременно или в рассрочку и даже включающие соглашения о разделе прибыли. Некоторые кредиторы даже предоставляют ссуды без первоначального взноса на сумму до 70% от стоимости после ремонта в срочном порядке и позволяют заемщикам откладывать выплаты процентов до продажи имущества.
Хотя большинство людей ассоциируют частные денежные займы с проектами реабилитации, некоторые кредиторы соглашаются финансировать покупку и удержание недвижимости для стабильности дохода.
Пример частного денежного займа
Антонио нашел свободную недвижимость, которую он хочет отремонтировать и сдать в аренду за 85 000 долларов. Дому нужна новая крыша, и у него есть некоторые структурные повреждения фундамента. Предполагаемые затраты на ремонт составляют 35 000 долларов, а стоимость имущества после ремонта (ARV) составляет 175 000 долларов.
Из-за состояния имущества он не может получить обычный кредит. Он заключает сделку с частным кредитором, перечисляя расходы на ремонт и предоставляя документацию, подтверждающую ARV. Кредитор убежден и одобряет заем на 120 000 долларов.
Антонио покупает дом и завершает ремонт. Четыре месяца спустя он продает недвижимость за 175 000 долларов. Его распределение прибыли выглядит следующим образом:
- Стоимость приобретения – 85 000 долларов
- Стоимость ремонта – 35 000 долларов
- Затраты на финансирование для кредитора — 8 000 долларов
- Расходы на продажу, включая комиссионные – $ 7000
- Цена продажи – 175 000 долларов
- Чистый доход инвестора – 40 000 долларов